Nájemní Rádce

Vše, co jste chtěli vědět o pronájmu, a byli jste líní to hledat.

Cesta k pořízení nemovitosti v exekuci a dražbě

0
Za poslední tři roky stouply nově zahájených exekucí o více než 30 %. Dostáváme se s exekucemi v České republice k číslu přesahující 300 miliard korun, vedených u 4,5 milionu exekucí. Pro představu, každý desátý občan nad 15 let je v exekuci. Tato celková částka zahrnuje i velké množství nemovitostí, o které byste se rádi ucházeli jako noví majitelé, ovšem určitě přemýšlíte nad možnými riziky a jak celý proces bezpečně zvládnout.
 

Co znamená exekuce pro vás jako kupujícího

Základní radou je obezřetnost a prověření celkové výši dluhů prodávajícího. V prvním kroku zvažte případná rizika s ohledem na poměr výše dluhů a kupní ceny. Ovšem nespoléhejte jen na zápis na listu vlastnictví, je obecně známo, že jsou zde zapsány jen některé z dluhů. Konkrétně v případech vícečetných exekucí nebývají uvedeny na listu vlastnictví všechny.

TIP: Důkladně rozeberte, které dluhy mohou prodej nemovitosti ovlivnit. Většina z nich bude pro prodej nepodstatná, jiné prodej zkomplikují nebo dokonce přímo znemožní.

Zjistěte si celkovou výši dluhů prodávajícího

Prověřit si sami prodávajícího, jeho stav insolvence a jeho konkurzu, lze na justice.cz. S menším poplatkem a nutnou registrací, exekuce zjistíte v centrální evidenci exekucí, vedenou Exekutorskou komorou České republiky. Bez registrace, anonymně, vyhledávejte na madluhy.cz nebo u exekuceinfo.cz. Bohužel na těchto portálech dohledáte jen zahájené exekuce.

Hledáte-li kompletní přehled všech proběhlých i aktuálních soudních řízeních na zahájení exekuce, budete potřebovat spolupráci ze strany prodávajícího. U soudu si jen on může o výpis požádat. K výsledkům vám dopomůže i jeho úředně ověřená plná moc.

TIP: Doporučujeme si nechat doložit potvrzení o bezdlužnosti u finančního úřadu, na správě sociálního zabezpečení a u zdravotní pojišťovny. Jejich údaje nemusí být nutně uvedeny ve výpisu u soudu.

Kde najdete nemovitosti v exekuci

Veškeré nařízené exekuce a příkazy k prodeji nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví. Není potřeba znát majitele, abyste se o možnosti koupě dozvěděli. Existuje vícero možností, kde nemovitosti sledovat:

  • Na Adol.cz najdete nemovitosti v exekuci, v dražbě, v insolvenci, ale i klasickou inzerci. Nabízejí nástroj k získání katastrálních dat z veřejných zdrojů o nemovitostech a vlastnících.
  • Na Portále dražeb Exekutorské komory České republiky evidují dražby nemovitostí, movitých věcí a podniků, které jsou přímo prováděny soudními exekutory v oddílu C.
  • Část dražeb je organizována v rámci České asociaci dražebníků (ČAD), ostatní fungují nezávisle. Nicméně společným projektem dražebních společností je tzv. Centrální adresa– informační systém o dražbách a ostatních nabídkách umístěný na serveru www.centralniadresa.cz.

Dříve, než ke koupi přistoupíte, je důležité se orientovat v exekučním řízení. A neopomeňte všechny právní kroky při pořizování nemovitosti diskutovat s advokátem. Předejdete budoucím nepříjemnostem.

Zorientujte se v exekučním řízení

Nařízení exekuce
Celý exekuční cyklus trvá nejméně 45 dní a začíná exekučním návrhem, který podává věřitel exekutorovi. Ten do 15 dnů kontaktuje soud, načež ten do dalších 15 dní vydá prověření a nařídí exekuci. Po 15 dnech od doručení pověření exekutor zasílá všem účastníkům vyrozumění o zahájení exekuce. Dlužník po vyrozumění nesmí nemovitost prodat, ale může v ní nakládat obchodní a provozní činnosti, dále v ní žít a udržovat ji. Jsou povoleny zákonem i další činnosti, prodej ovšem zde nepatří. V této chvíli, kdy majitel ani katastr netuší o vydání exekučního příkazu, zbystřete. Koupě nemovitosti je vysoce riziková a je důležité si řádně prověřit vlastníka.

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
V případě nedohodnutí dlužníka s exekutorem a věřitelem na vyrovnání dluhů, nebo splátkovém kalendáři, přichází exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Dříve, než je cena učena exekutorovým odhadcem, můžete se znalcem k nemovitosti přijít vy a koupit nemovitost za výrazně výhodnějších cenových podmínek. Vyhnete se šplhání ceny nemovitosti při dražbě.

Posledním krokem exekučního řízení je samotná dražba nemovitosti.

Dražba

Její místo a čas je uvedeno na dražební listině. Obsahuje podrobný popis nemovitosti, včetně nájemních práv a věcných břemen. Pokud nejste v exekuci a ani zaměstnancem exekutorského úřadu, nebude vám přístup na dražbu odepřen. V prvním kroku složíte jistotu stanovenou předem a váš úspěch záleží na podání nejvyšší částky.

Výhoda a nejspíše i důvod, proč ke dražbě chcete přistoupit, je získání nemovitosti za nižší cenu. V prvním kole máte možnost nemovitost pořídit za 2/3 cenu určenou znalcem. Cena se samozřejmě vyšplhat předhazováním může, jestli ale nezíská nového majitele, po druhém kole je za poloviční cenu. Ve třetím kole zaplatíte 40 %, ve čtvrtém 30 % z ceny a u pátého kola se pohybuje cena nemovitosti u čtvrtiny její celkové hodnoty.

V případě atraktivní nemovitosti s vysokou poptávku se cena dokáže vyšponovat opravdu vysoko nad její skutečnou hodnotu. Zde záleží na vás, jakou částku chcete investovat.

Nevýhodou dražby je možná nespolupráce s vlastníkem při předávání. Dbejte proto na výběr nemovitosti, kterou je bezproblémové navštívit i předem. Nechceme strašit, ale vlastník v rozhořčení může nemovitost znehodnotit a zajistit vám nákladnou i nepříjemnou opravu.

Rozdíl mezi dražbou a aukcí

Veřejná dražba je dobrovolná i nedobrovolná, koná se na návrh insolvenčního správce, exekutora, nebo věřitele a řídí se Zákonem o veřejných dražbách. Provádí se i na návrh samotného vlastníka, který se např. pokouší cenu nemovitosti navýšit. Dražba probíhá elektronicky i fyzicky a majitelem se stáváte ihned po skončení.

Aukce probíhá většinou z důvodu vysoutěžení nejvyšší ceny. Organizátor nepotřebuje žádnou koncesi, jde o volnou živnost. Aukci neregulují žádné speciální normy a řídí se pouze občanským nebo obchodním zákoníkem. Aukci není potřeba se fyzicky absolvovat, postačí jen telefon nebo internet. Majitelem se stáváte až po podepsání kupní smlouvy a poté dochází k převodu vlastnického práva.

Závěrečný krok

Po ukončení dražby ve váš prospěch, obdržíte k zaplacení částky přesně vymezený termín. Cenu směřujte na exekutora, v žádném případě neposílejte bývalému majiteli. Nezapomeňte si vyžádat předávací protokol k nemovitosti. Není povinný, ale ochrání vás před neshodami. Po koupi navštivte katastr nemovitostí (vlastníkem se stanete až po zápisu v katastru) a s sebou nezapomeňte na potřebné dokumenty. Na závěr zaplaťte daň z nabytí nemovitých věcí, stanovena je na 4 %.

Rizika

Velkou hrozbou je dohoda mezi vámi jako potenciálním kupujícím a dlužníkem. Získat nemovitost za nízkou cenu je lákavé a proto mnoho dlužníků se uchyluje ke smlouvání, kdy vám nabídne nemovitost za zplacení dluhu. Výhoda je jen z pohledu dlužníka. Veškeré exekuční náklady, penále a úroky z prodlení dluhu s časem rostou a těchto financí navíc, se chce co nejdříve zbavit. Transakce mezi vámi ale nebude jednoduchá a hůře domahatelná.

Ani dražba nezajišťuje hladký průběh. Může nastat situace, kdy vám nebude nemovitost předána nebo exekutor, ačkoliv již dostal zaplaceno, nepředá nebo předá špatně katastrálnímu úřadu informaci k výmazu exekuce z listu vlastnictví. Objevit se může najednou i nájemní smlouva, předkupní práva atd. Rozhodně komplikace předpovídejte a snažte se na ně připravit s právníkem.

U zaplacení si hlídejte datum. V případě neuhrazení včas, se stanete zmařitelem dražby a dražebník vám může naúčtovat náklady spojené s dražbou. Bývají ve výši dražební jistoty, ale lze se setkat i s vyššími.

Snížení rizik

  • Nekupujte zajíce v pytli. Vždy si nemovitost prohlédněte a přizvěte si i znalce. Bez kontroly se raději dražby ani neúčastněte.
  • Zkontrolujte, zda se nemovitost nepronajímá a v případě jakých podmínek. Veškeré závazky se převádí automaticky na nové majitele, tedy vás.
  • Prostudujte dražební vyhlášku, list vlastnictví a znalecký posudek.
  • Termín doplacení celkové ceny je závazný, dražebník nemá možnost datum prodloužit. Zajistěte si finance. Např. financováním hypotékou lze až po převedení vlastnického práva.
  • Myslete na zaplacení daně z nabytí nemovitosti.
  • Zjistěte si, kdo zaplatí kolek na Návrh převodu vlastnického práva v dražbě, podávaný na příslušný katastrální úřad.

 

Sdílet.

Komentáře