Nájemní Rádce

Vše, co jste chtěli vědět o pronájmu, a byli jste líní to hledat.

Nájemní smlouva – komentář

0

Na vaše přání jsme připravili komentář ke vzoru naší nájemní smlouvy od našeho právníka. Pokud byste měli jakékoli dotazy, neváhejte nám napsat.

Smluvní strany smlouvy (pronajímatel, nájemce)
– doporučuje se vyplnit co možná nejpřesnější specifikaci obou subjektů; v pozici pronajímatele může být i právnická osoba, v tomto případě je vhodné doplnit identifikační znaky právnické osoby a osobu oprávněnou za ni jednat
Čl. I
– v tomto článku je pojednáno o předmětu nájmu (věci), v našem případě bytu. Doporučujeme byt co nejpodrobněji specifikovat, jak je uvedeno v odstavci 1. a 2. Jestliže má byt nějaké další příslušenství, které bude nájemníkovi dáno k užívání, tak by mělo být uvedeno v odstavci 3.
Čl. II
– jedná se tzv. prohlašovací ustanovení, která mají zrcadlit skutečnosti, slouží spíše k utvrzení, že je vše, jak má být
Čl. III
– nájem může být sjednán na dobu určitou i na dobu neurčitou. Není-li ve smlouvě uvedena doba trvání nájmu, jedná se o nájem na dobu neurčitou. Jestliže je nájem sjednán na dobu delší než 50 let, jedná se o nájem na dobu neurčitou. Jedná se tu o otázku konsenzu smluvních stran a také o jeden z definujících znaků nájemní smlouvy.
Čl. IV
– zde je upraveno nájemné, které je jednou z podstatných náležitostí nájemní smlouvy. Nemusí být nutně určeno konkrétní částkou, stačí, když bude nějak uveden způsob jeho výpočtu. Nájemné lze také sjednat odkazem na nájemné, které je obvyklé za byt obdobné kvality ve stejné lokalitě. Toto pravidlo by se použilo, i kdyby nájemné nebylo sjednáno vůbec a z účelu smlouvy by vyplývalo, že se jedná o smlouvu nájemní. Strany si také mohou dohodnout roční zvyšování nájmu a v určitých zákonných případech může pronajímatel jednostranně nájemné zvýšit o malou procentuální výši.
Čl. V
– služby související s nájmem obvykle poskytuje pronajímatel, pak je vhodné stanovit výši jednotlivých měsíčních záloh co nejpodrobněji. Nájemce by měl požadovat po pronajímateli, aby mu ukázal vyúčtování za minulá zúčtovací období kvůli ověření pravděpodobných plateb za služby.
– možné však také je, že se smluvní strany dohodnou, že plnění si zajistí nájemce na svůj vlastní účet (tzn. přihlásí se k odběru energií u poskytovatelů, zajistí si datové připojení, bude platit za odvoz odpadu či si zajistí úklid společných prostor v domě na své náklady).
Čl. VI
– jistota je zajištění, které může být poskytnuto pronajímateli ze strany nájemce, a její výše může být až šestinásobek výše nájemného (bez záloh na služby!). V nájemním vztahu je poskytnutí jistoty obvyklé, pozor však jen na její výši. Nájemce má po skončení nájemního vztahu právo na její navrácení spolu se zákonným úrokem, pronajímatel má zase právo strhnout z jistoty případné nedoplatky, kterému nájemce dluží v souvislosti s nájmem.
Čl. VII
– v platebních podmínkách je zejména pojednáno o lhůtách, kdy se má platit a jakým způsobem. Toto si mohou smluvní strany domluvit dle svých potřeb, je však nutné brát ohled na zákon a dobré mravy. Hlídejte si především den splatnosti, to je den, kdy částka musí být připsána na účet věřitele.
Čl. VIII
– pojednání o datu předání bytu nemusí nutně spadat na stejný den jako začátek nájemního vztahu. V této souvislosti lze určitě doporučit sepsání předávacího protokolu, o kterém je hovoříme v komentáři k předávacímu protokolu.
Čl. IX
– obdobné jako čl. VIII, tato skutečnost nastává při skončení nájemního vztahu. Skončení nájemního vztahu neznamená automaticky zánik vzájemných práv a povinnost pronajímatele a nájemce (např. právo na vrácení jistiny nebo právo na zaplacení neuhrazených nedoplatků za užívání služeb).
Čl. X
– doporučuje se pronajímateli omezit maximální počet osob žijících v bytě, předejde se tak neshodám. Udělení souhlasu neznamená, že pronajímatel může libovolně nájemci bránit ve spoluužívání bytu potenciálnímu spolubydlícímu. Důvodem může být překonání kapacity bytu, jedná se tedy spíše o pořádkové svolení (takové dání na vědomí)
– velmi podstatným je odstavec 5, který odkazuje na již neplatné nařízení vlády, ve kterém jsou upraveny drobné opravy (kdo co platí), lze však využívat i dnes a uvádět na něj odkaz ve smlouvě
Čl. XI
– pojednání o možných způsobech ukončení nájemního vztahu. Podoba záleží na tom, jestli je vůle mít smlouvu orientovanou spíše výhodněji pro pronajímatele, nebo nájemce. Otázka možnosti ukončení nájmu nájemcem u nájmu na dobu určitou – odstavec 2 je tedy výhodný pro nájemce. Výpovědní důvody ze strany pronajímatele jsou omezeny zákonem a nelze si smluvit nové, jelikož by došlo ke zkracování práv nájemce, a to je protizákonné (relativně kogentní ustanovení).
Čl. XII
– tradiční závěrečná ustanovení, která jsou součástí i různých typů smluv, doporučuje se ponechat

Je potřeba mít na paměti, že každý nájemní vztah může vykazovat jistá specifika, která je vhodné včlenit do nájemní smlouvy, a tudíž nebrat uveřejněný vzor jako stoprocentní návod. Nájemní smlouvu je nutné uzavřít v zákonných mezích, které jsou určeny právními předpisy České republiky. Základním předpisem, který upravuje nájemní vztah, je zákon číslo 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále „OZ“). Nejdůležitější část zákonné úpravy týkající se nájmu bytu za účelem bydlení lze nalézt v ustanoveních § 2235 až § 2301 OZ, dále pak v obecných ustanoveních o nájmu všech věcí § 2201 až § 2234 OZ. Přičemž je nutné mít také na mysli obecná ustanovení OZ, která se mohou týkat například subjektů smluvních stran nebo obecně právních závazkových vztahů v OZ. OZ poskytuje nájemci větší množství oprávnění než předchozí zákonná úprava, ale je potřeba, aby nájemce byl dostatečně pozorný při uplatňování jeho oprávnění.

Nájemní smlouvu si můžete zdarma stáhnout zde.

Sdílet.

Komentáře