Nájemní Rádce

Vše, co jste chtěli vědět o pronájmu, a byli jste líní to hledat.

Novostavby a jejich úskalí

0

Míst k bydlení ve větších městech ubývá a nových výstaveb je potřeba. Bohužel však nesplňují očekávanou kvalitu právě postavené stavby. Jejich nákupní cena se šplhá k výšinám a ve většině případech budou do 20 let od dostavby potřebovat vyšší náklady na rekonstrukci a důležité opravy. Jde ovšem o fakt, s kterým mnoho potencionálních majitelů napočítá. Proto ať už o novostavbě zvažujete jako o investice k pronájmu a nebo pro vlastní bydlení, mějte oči na stopkách. 

Novostavba jako pozlátko

Nově postavené není zárukou kvality. I když se dnes staví z vyspělejších materiálů a při stavbě je využito moderních technologií, nemusí být výsledná kvalita oslnivá. Prioritou novostaveb je kvalitně vypadající vzhled na úkor kvality jejich důležitých základů. Mnoho problémů je skryto pod omítkou a podlahou a po uplynutí záruční doby se vám s radostí ukáží na obdiv. Neříkáme ovšem, že každá nově vznikla stavba nemá svou hodnotu, ale doporučujeme si sedmi číselnou investici proklepnout od papírů až po klíčové dírky. Nenechte se při koupi oslnit designem.

Drobné nedostatky

Rušné okolí

Developerské projekty nekončí jen u jedné výstavby. Ve většině případech se bude jednat o komplexnější areál, který své stavařské práce povede několik let. Proto jednou z doprovodných zvukových kulis po vašem nastěhování může být hluk stavby a klidně ještě dlouhou dobu poté. Nezapomínejte se tedy zajímat o okolí novostavby, jak dále projekt bude pokračovat, co nového vznikne, do kdy se práce potáhnou i po tom, co ta vaše už bude zkolaudovaná. Případně jak je to s vlastnictvím okolních pozemků a jejich plánech využívání. Okolní pozemky můžete částečně prověřit v územním plánu nebo na místním úřadě.

Nemotorní dělníci

Nemovitost není spotřebním zbožím a nevztahuje se na něj klasická dvouletá záruka ze zákona. Developer vám může záruku vystavit jen na rok a to v případně nepovšimnutelných nedokonalostí nemusí ani stačit. Proto drobné poškození od stavařů, jako poškrábané dveře, špatně seskládané kachličky, sklon a stav podlah, křivost stěn a spárování obkladů v hůře přístupných místech rovnou hlašte k opravě a apelujte na jejich rychlé vyřízení.

Na reklamaci ze zákona máte nárok šest měsíců, bohužel jen v případě, že nový byt má vadu už při převzetí. Proto se hned neradujte s možností nastěhovat se, ale první návštěvu veďte v podobě důkladné kontroly, při které barevnými lepítky označíte veškeré závady a nedostatky.

TIP: Ohlídejte si záruky a případné poplatky v kupní smlouvě. Dbejte na to, aby s developerem byla ošetřená i záruka na případné vady. Mělo by být přesně definováno, na co se záruka vztahuje, jak se bude případná reklamace řešit a jak dlouhé bude mít trvání.

Zásuvky bez elektřiny

Povrchových nedostatků si lze všimnout i bez lupy, proto vaši větší pozornost při kontrole si zaslouží zkouška všeho funkčního. Jestli do zásuvky vedou dráty, jak logické je rozmístění elektřiny pro osvětlení a spotřebiče, dovírají-li se dveře a okna, záchod jestli splachuje, sprcha pouští vodu, vypínače reagují, spotřebiče fungují, topení topí a případně podlahy vážně vyhřívají.

Pokud je řešení závad uvedeno správně ve smlouvě, developer na své náklady by měl vše opravit. Pro vás to ale přinejhorším znamená až několika měsíční zpoždění nastěhování.

Čekání delší než na poště

Kromě dodatečných oprav nalezených škod, může být odklad nastěhování zapříčiněný i opozděním dokončení stavby. Ve smlouvě budete mít zmíněno přibližné datum dokončení, kromě něj, však ve smlouvě dohledejte ještě lhůtu v prodlení stavby. Je pravděpodobné, že stavbu zkomplikuje na několik závažnějších ale i drobnější příčin, které nelze předvídat, proto s nimi raději počítejte vy a nespoléhejte se na tvrzení developera. Obzvláště, kdy se do novostavby stěhujete z pronájmu. Výpověď z nájemní smlouvy proto nepodávejte pronajímateli, dokud si nebudete jisti, že už jsou na novém bydlení v řešení jen drobné opravy a jinak je možno se do bytu nastěhovat.

electrical-electrician-electricity-1435183

Větší problémy

Bydlení v ateliéru místo v bytě

Nestyďte se zeptat na banální otázku, zda nabízený byt bude skutečně označen jako byt. Stává se totiž, že prostory, které se nevešly do limitů a norem pro hluk a oslunění, jsou kolaudovány jako ateliér, studio, nebo ubytovací jednotka. Kontrolujte tento fakt hlavně, kdy je prodejní cena podezřele nízká a v případě umístění v přízemí.

Ačkoli ateliér i ubytovací jednotka jsou určeny k bydlení, jejich koupi získáváte nižší kvalitu i horší právní status. V případě, že i přes fakt koupi provedete, měli byste aspoň získat slevu. Bude-li vám dokonce někdo nabízet nebytový prostor, vězte, že tam se bydlet ani nesmí.

Specifikaci bytové jednotky zjistíte z katalogového listu. Vyžadujte, aby v něm byl okótovaný půdorys včetně koncových elementů.

Kdo bude dalším vlastníkem v budově

Další důležitou informací k ověření je datum, kdy developer bude vkládat do katastru nemovitostí údaj o prohlášení vlastníka. Jak definitivně rozdělí jednu stavbu na více nemovitostí, jednotlivé bytové a nebytové jednotky a společné prostory domu.

Většinou developeři totiž prohlášení vydávají v různých fázích výstavby. Dokud je projekt rozestavěný, existuje několik metodik, jak byty zaměřit. Postupem času se ale mohou měnit rozměry a zájemci o pronájem nebytových částí domu. S jistou odchylkou se vždy počítá, ovšem v kupní smlouvě si pohlídejte její rozmezí a jestli se cena změní v případě její překročení, nebo jestli je odchylka nad toleranci důvodem ke zrušení smlouvy.

Nejasný status u rozestavěného projektu

S koupí počkejte na stavební povolení, protože většina developerů začíná byty nabízet už ve chvíli, kdy má od stavebního úřadu vydané územní rozhodnutí. Lepší je s nákupem počkat alespoň do chvíle, kdy má developer na bytový projekt vydané pravomocné stavební povolení.

O kopie dokumentů můžete požádat developera, případně nahlédnout do katastru nemovitostí. Najdete tam i rozestavěné stavby, zatím jen s číslem parcelním, číslo popisné stavby získávají až po kolaudaci.

Ptejte se také: Jaké pozemky k nemovitosti patří, které si ponechá developer a které po dostavění projektu přejdou do vlastnictví vašeho společenství vlastníků. Zjistíte to z majetkoprávního elaborátu. Status rozestavěného developerského projektu se totiž na cestě k hotové novostavbě mění.

V každé fázi výstavby se setkáte s jinou kupní smlouvou.  Územnímu rozhodnutí odpovídá rezervační smlouva a stavebnímu povolení smlouva o smlouvě budoucí kupní. Pokud už dům stojí, budete podepisovat rovnou kupní smlouvu.

A’t už se setkáte s jakoukoliv smlouvou, nechte ji vždy prohlédnout právníkem. Často jsou smlouvy psané víc ve prospěch developera než kupujícího.

Dodatečně neopomíjejte kontrolu přístupové cesty k nemovitosti. Je stejně důležitá jako pozemek u domu. Jedná se ale o prostor, který podléhá v řešení více subjektům a je někdy předmětem mnoha spekulací končící nerozhodně. Přitom chybějící cesta k bydlení je vážný problém. Bezpečná je přístupová cesta ve vlastnictví společenství vlastníků nebo města, nikoli soukromníků.

Finance navíc

Nové bydlení přináší mnoho věcí k přilepšení komfortu. Nemusí se jednat jen o garáž, sklepní kóje a společenské prostory, narazit můžete i na kamerový systém, recepci, park, ostrahu, saunu a bazén. Tento nadstandard ovšem není ve většině uveden v kupní ceně, jedná se o poplatky (měsíční), které po podepsání smlouvy musíte platit. Proto poskytování těchto služeb a jejich nemalých poplatků za údržbu si důkladně před podpisem zkontrolujte. Hledejte především pojem „součástí spoluvlastnictví„.

Výše poplatků hlídejte současně u plánů na typ vytápění. Důležitý je potom ceník nadstandardů – čili veškerých změn, které si budete jako klienti přát. Běžné je účtovat jen rozdíl oproti standardu, přesto někteří developeři zkoušejí naúčtovat kupujícím plné provedení standardu i nadstandardu, což vychází pochopitelně zbytečně draho.

Ještě hledám pronájem 

Od koupi novostavby vás rozhodně nechceme odrazovat. Nově vznikající bytové projekty mají vysoký potenciál klidného a příjemného bydlení, především pro rodiny s dětmi. Je ale důležitá obezřetnost, na kterou nezapomínejte ani při koupi prvorepublikové vily s vnitřním bazénem a zámeckou zahradou.

Sdílet.

Komentáře