Nájemní Rádce

Vše, co jste chtěli vědět o pronájmu, a byli jste líní to hledat.

SERIÁL PRONAJÍMATELE: #4 Jak stanovit výši nájmu, aby vám vydělal co nejvíce? 4 základní faktory, které vám ji pomohou určit

0

Jak stanovit výši nájemného je dost zapeklitá otázka. Požadujete-li jako majitel příliš, může se stát, že nakonec přijdete zkrátka. A i nižší nájem může často vydělat mnohem více. Pojďme se tedy podívat na základní faktory, které cenu pronájmů ovlivňují a také na to, jak se dá ta ideální cena vypočíst.

 1. faktor: konkurence

Při stanovení ceny nájmu je dobré mít přehled o konkurenci. Podívejte se proto, jaká je nabídka ostatních bytů a v jaké cenové hladině se byty pohybují. Na portálu UlovDomov.cz můžete u většiny nabídek vidět i průměrnou cenu v dané lokalitě, díky čemuž můžete mít lepší srovnání. Je důležité také podotknout, že všechny nájemníky vždy zajímá až konečná cena bytu a to včetně všech poplatků. Proto pokud jsou poplatky a energie ve vašem bytě vysoké, je potřeba tomu přizpůsobit i cenu nájmu. A až tuto finální cenu následně porovnávejte s konkurenčními nabídkami.

2. faktor: cílová skupina

Určete si konkrétní cílovou skupinu vašich budoucích nájemníků: studenti, pracující singles, cizinci, mladé páry nebo rodiny. Skladbu zájemců ovlivňuje do jisté míry i lokalita, ve které je byt umístěn. Studenty lákají byty v blízkosti univerzit, manažery byty v blízkosti administrativních center, rodiny s dětmi zase byty na okrajích měst s dobrou dostupností do škol a školek. Zaměření na určitou skupinu lidí pak také ovlivňuje cenu, kterou můžete požadovat a kterou Vám jsou tito lidé ochotni zaplatit. Výše nájmu je tedy závislá i na průměrné mzdě určité cílové skupiny. 

V okolí kampusů a fakult je větší poptávka, než třeba v okrajových částech daného města. Čím vyšší poptávka, tím více si můžete dovolit cenu nájmu zvednout.

3. faktor: načasování

Cena nájmu se může měnit i v průběhu roku, a to podle aktuální poptávky. Základní ekonomické pravidlo říká, že čím vyšší je poptávka, tím více stoupá nabídka, a u bytů je to stejně tak.

Největší zájem o byty ve studentských městech je na konci srpna, kdy se zde nastěhuje tisíce studentů. Proto si jako pronajímatel můžete dovolit cenu nájmu zvýšit, jelikož je mnohem větší pravděpodobnost, že o byt bude i přesto zájem. Oproti tomu na konci června, kdy většina studentů odjíždí, nabídka bytů zvysoka převyšuje poptávku a bude rozhodně problematičtější byt pronajmout.

4. faktor: kvalita bytu a jeho vybavení

Správná příprava bytu a následné nafocení k propagaci, ovlivňuje již základní rozhodnutí potencionálního zájemce, zda chce byt vůbec navštívit a prohlédnout si ho osobně. V minulých dílech jsme si zdůvodnili některá pro a proti, zda byt nabízet zařízený či nikoliv. Nyní je čas tyto náležitosti ocenit. Čím více jste do vybavení bytu investovali, tím více se to může projevit na ceně nájmu. Vyšší nájemné si můžete účtovat i v případě, kdy nabízíte něco, co ostatní pronajímatelé ne (vysoce moderní vybavení, atraktivní lokalitu nebo atypické provedení bytu). A nakonec neopomíjejme ani zbývající faktory, které si nájemníci v rámci dané ceny poměřují. Patří mezi ně:

  • poschodí ve kterém se byt nachází
  • zateplení domu, plastová okna
  • rekonstrukce bytu
  • umakartové jádro
  • sklep
  • balkon
  • výtah
  • parkovací místo, garáž

Nízká vs. vysoká cena

Stanovení příliš vysokého nájemného je častou chybou pronajímatelů a nájemce od pronájmu bytu odradí. I když pronajímatelé s cenou můžou klesnout, málokdo to udělá, a byt pak zůstane prázdný třeba i tři měsíce. Je proto lepší čekat na nájemce, který bude vyšší cenu akceptovat, nebo byt zlevnit a pronajmout ho rychleji?

Jestliže byty v okolí mají průměrnou cenu pro pronájem 9 000 Kč a pronajímatel stanoví cenu svého bytu na 10 000 Kč, bude teoreticky inkasovat více peněz, současně však bude pro nájemce méně atraktivní. I když je byt po rekonstrukci a ve skvělé lokalitě, takže peníze navíc si vlastně „zaslouží“, o tržní hodnotě bytu ale vždy rozhoduje zájem budoucích nájemníků a hlavně konkurenční nabídka.

Spočítejme si to tedy na reálných číslech:

Rozhodne-li se pronajímatel byt nabízet za 10 000 Kč a ideálního nájemce najde až po třech měsících hledání, přijde do té doby nejen o 10 000 Kč měsíčně, ale bude muset také platit provoz bytu. Ten se může pohybovat okolo 3000 Kč měsíčně. Celkem tedy za tři měsíce přijde o 3 x 10 000 Kč = 30 000 Kč ušlého výnosu a 3 x 3000 Kč = 9000 Kč skutečně prodělaných peněz v nákladech.

Pokud se však pronajímatel rozhode přistoupit na cenu konkurence a byt pronajme za 9 000 Kč, přijde sice každý měsíc o potenciálních 1 000 Kč, ale právě díky nižší ceně jej okamžitě pronajme.

Roční příjmy:
Dražší nájem: 9 x 10 000 Kč – 3 x 3000 Kč za nepronajaté tři měsíce = 81 000 Kč
Nižší nájem: 12 x 9 000 Kč = 108 000 Kč

Cílem této kalkulace není prosadit pronájmy za nízké ceny. Naopak, cílem je ukázat vám, že stanovení správné výše nájmu je otázkou čísel, ne pocitu. Mnohdy se vyplatí stanovit ceny o 5 – 10 % vyšší než je obvyklé a nabídnout zvýhodnění těm, kteří s vámi podepíší dlouhodobější smlouvu nebo vašim známým či prověřeným lidem. Vyplatí se to.

Vložit inzerát na Ulovdomov.cz

Další díly:
#1 Jak efektivně zařídit byt k pronájmu
#2 Sedm tipů k fotce, která pronajímá
#3 Jak napsat inzerát, který opravdu zaujme
#4 Jak stanovit výši nájmu, aby vám vydělal co nejvíce? 4 základní faktory, které vám ji pomohou určit
#5 Důvěřuj, ale prověřuj, aneb osvědčené praktiky, jak se vyhnout neplatičům
#6 Šest základních skupin nájemníků
#7 Jak správně nastavit výši jistoty a jaké jsou její nástrahy?

Sdílet.

Komentáře