Nájemní Rádce

Vše, co jste chtěli vědět o pronájmu, a byli jste líní to hledat.

SERIÁL PRONAJÍMATELE: #7 Jak správně nastavit výši jistoty a jaké jsou její nástrahy?

0

Jistota (všeobecně známá pod názvem kauce) je institut, bez kterého se jako pronajímatel v dnešní době prostě neobejdete. O čem je řeč? Jak ji správně nastavit? Jaké jsou její výhody, ale i nástrahy? Vše se dozvíte v článku.

Jistota je…

Jistota je zvláštním druhem zajištění pronajímatele proti potenciálnímu dluhu nájemníka. Jistotu dává nájemce pronajímateli na začátku nájemního vztahu. Pokud je nájemní vztah řádně ukončen a byt předán v původním stavu, jistota se v plné výši vrací nájemci.

Jaká může maximální výše jistoty?

Výše jistoty se sjednává buď v nájemní smlouvě nebo externě a její maximální výše může být až šestinásobek měsíčního nájmu. V praxi se však v drtivé větší případů ustálila ve výši jednoho až tří nájmů.

Co ovlivňuje výši jistoty?

  • vybavenost bytu
  • zvyklost daného trhu
  • poptávka
  • provize RK

Jedno z kritérií, které ovlivňuje výši jistoty je vybavení bytu. Pokud máte byt vybavený luxusním moderním nábytkem nebo elektronickými spotřebiči, nebojte si říci i o adekvátní výši jistotu. Pokud ale naopak pronajímáte byt nevybavený, vyšší jistota může v nájemnících vzbuzovat nedůvěru a nepřiměřenost. Dalším kritériem jsou konkurenční nabídky. Vždy si zjistěte, jak vysokou kauci vyžadují pronajímatelé v okolí vašeho bytu a této částce svůj požadavek také přizpůsobte. Roli pak hraje zvyklost trhu v dané lokalitě.

3 ověřené tipy, jak s jistotou pracovat

  1. Nepreferujete nájemníky s domácími mazlíčky? Podle NOZ teď nemůžete dát nájemníkovi výpověď kvůli zvířeti. Můžete ale v nájemní smlouvě stanovit, že pokud nájemník chová zvíře ve vašem bytě, kauce se zvýší, třeba až na pětinásobek.
  2. Pokud je o vaší nabídku velký zájem, můžete na základě výše jistoty vybrat finálního nájemce. „Kdo dá více, vítězí.“
  3. Pomocí jistoty můžete filtrovat i slušné a solventní nájemníky. Vyzkoušený postup je nastavit jistotu vyšší a postupně ji v případě bezproblémového chování nájemníků vracet. To vše si můžete stanovit do smlouvy.

Jak s jistotou nakládat?

Jistota primárně slouží k zaplacení dluhů z nájemného, ale může pokrývat i další povinnosti, které z nájemního vztahu pramení. Jednoduše řečeno tedy slouží k úhradě všech škod a dluhů, které vám jako pronajímateli vzniknou. Takže nejen dluhy na nájemném, ale i neuhrazené energie a veškeré škody na nemovitosti, nábytku či ostatním vybavení. V kostce to tedy znamená, že si můžete dlužný nájem, energie a škody z jistoty strhnout.

Důležitá změna oproti předchozí právní úpravě přichází ve způsobu uchovávání jistoty. Již ji nemusíte držet na odděleném účtu, ale dokonce s ní můžete během nájemního vztahu plně disponovat dle vlastního uvážení. Důležité je ji mít v patřičné výši až na konci nájemního vztahu. Přesnou dobu na vrácení jistoty však v zákonu nenajdete, nicméně se skončením nájemního vztahu vzniká nájemci právo na její vrácení.

Právní perlička: Jelikož podle nové úpravy není možné čerpat z jistoty v průběhu nájemního vztahu, ale až na konci, doporučuji možnost čerpání z jistoty v průběhu nájmu sjednat ve smlouvě. Stejně tak následnou povinnost nájemníka jistotou doplnit.

Nástraha

V rámci rekodifikace došlo ke změně chápání jistoty. Zjednodušeně lze říci, že jistota má formu úvěru nájemce pronajímateli. Jak bylo řečeno výše, finanční prostředky z jistoty můžete použít k jakémukoli účelu. Zároveň však za poskytnutí těchto financí musíte platit příslušný úrok. Právo na úrok je právem nájemce, ze kterého nemůže být zkrácen. Nelze jej tedy z nájemní smlouvy vyloučit.  Výše úroku je zákonem stanovena jako obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“ Což by se dalo číselně vyložit na 10-15 % p.a.

Jistota je tedy institut, který vám umožní zjišťovat solventnost nájemníků, hojit si pohledávky vůči nim či diverzifikovat jednotlivé skupiny nájemníků. Naučte se pracovat s tímto užitečným nástrojem.

Pokud chcete poradit, jak správně jistotu zapracovat do vaší nájemní smlouvy, napište mi na brezina@ulovdomov.cz

 

Předchozí díly:

#1 Jak efektivně zařídit byt k pronájmu
#2 Sedm tipů k fotce, která pronajímá
#3 Jak napsat inzerát, který opravdu zaujme
#4 Jak stanovit výši nájmu, aby vám vydělal co nejvíce? 4 základní faktory, které vám ji pomohou určit
#5 Důvěřuj, ale prověřuj, aneb osvědčené praktiky, jak se vyhnout neplatičům
#6 Šest základních skupin nájemníků

Vložit inzerát na Ulovdomov.cz

Sdílet.

Komentáře