Nájemní Rádce

Vše, co jste chtěli vědět o pronájmu, a byli jste líní to hledat.

Ukončení nájemní smlouvy s nájemníky

0

Oproti nájemníkům, kterým stačí k ukončení nájemní smlouvy jednodušší odůvodnění a  dodržet výpovědní dobu tří měsíců, je pro vás jako pronajímatele ukončení nájemní smlouvy komplikovanější. Výpověď totiž můžete dát svým nájemcům pouze v několika zákonem povolených případech.

Nájem může skončit výpovědí, či uplynutím doby, po kterou byl nájem sjednán. Novinkou v NOZ je výpověď nájmu i bez výpovědní doby, ke které může pronajímatel přistoupit, pokud nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem.

Výpovědní doba tři měsíce

Nájemní smlouvy na dobu určitou i neurčitou lze vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou pouze v případech kdy:

  • nájemce poruší hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. dlužné nájemné, nepovolený podnájem třetí osobě…),
  • pokud z důvodu úprav ve veřejném zájmu musí být byt vyklizen a nebude možné jej užívat,
  • nájemce byl odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě či majetku v domě, kde je nájemcův byt,
  • v případě dalších obdobně závažných důvodů pro vypovězení nájmu.

Nový občanský zákoník výslovně nevymezuje situace, které lze považovat za hrubé porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu, vždy se tak bude zkoumat intenzita zásahu nájemce do práv pronajímatele. Příkladem by zřejmě mohlo být nezaplacení nájemného za dobu alespoň dvou měsíců, nezaplacení jistoty, neodstranění poškození bytu.

Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět také pokud pronajímatel byt potřebuje pro sebe nebo někoho z blízkých příbuzných. Zákon pamatuje i na případy, ve kterých by byl tento důvod výpovědi uveden čistě účelově a pronajímatel jej ve skutečnosti potřeboval k něčemu jinému. Pokud totiž byt nebude do měsíce použit k uvedenému účelu, musí jej majitel znovu pronajmout bývalému nájemci nebo mu uhradit vzniklou škodu. Tato lhůta se prodlužuje o případnou dobu úprav bytu.

TIP: Nedoporučujeme sepisovat nájemní smlouvu na dobu neurčitou. U nových nájemníků raději preferujte nájemní smlouvy na dobu určitou a to nejlépe na jeden rok. Pokud s nájemníky budete během tohoto období spokojeni, automaticky necháte prodloužit nájemní smlouvu, nebo nabídnete k podpisu nájemní smlouvu na delší období. Jestli ale nájemník vyhovovat nebude, zrušíte automatické prodloužení nájemní smlouvy.

Okamžitá výpověď

Pokud nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem může pronajímatel ukončit nájem okamžitě bez výpovědní doby.

Příklady závažných důvodů:

  • nezaplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců,
  • poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem,
  • nebo např. užívání bytu jiným způsobem než bylo ujednáno.

I když zákon v některých případech umožňuje “okamžitou” výpověď, její účinky tak rychlé jak pojmenování napovídá nebudou. Pronajímatel má povinnost ještě před výpovědí nájemce písemně vyzvat, aby své závadné chování v přiměřené lhůtě napravil, jinak se k takové výpovědi nepřihlíží. Teprve poté může nájemce dostat výpověď a ještě má navíc zákonem stanovenou měsíční lhůtu na odevzdání bytu.

Nezapomeňte podat výpověď písemnou formou s jasně uvedenými důvody, které k ní vedly. Nájemce v ní musí být informován o tom, že pokud s důvodem výpovědi nesouhlasí, může proti ní vznést námitky, nebo se obrátit na soud s žádostí o přezkoumání. V případě, že výpověď tyto podmínky nesplňuje, je považována za neplatnou.

Nový občanský zákoník měl zjednodušit situaci pronajímatelů a posílit jejich práva. Sice už není nutné při výpovědích žádat o přivolení soudu nebo shánět nájemníkům náhradní bydlení, ale zbavit se problémových nájemníků se smlouvou na dobu neurčitou pořád nemusí být úplně jednoduché. Není se tak čemu divit, že drtivá většina majitelů bude nabízet své byty k pronájmu se smlouvou na dobu určitou.

Sdílet.

Komentáře