Smluvní pokuty se vracejí. Proč je to dobrá zpráva i pro poctivé nájemníky?
UlovDomov
10 min
&w=3840&q=75)
Novela občanského zákoníku vrátila od 1. července pronajímatelům nemovitostí možnost zahrnout do nájemní smlouvy smluvní pokuty. Ty nesmějí dohromady s vratnou kaucí neboli jistotou přesáhnout tři měsíční nájmy, a při jejich uplatnění se posuzuje též jejich přiměřenost danému prohřešku. Možnost smluvní pokuty však neslibuje výhody jen pro pronajímatele. Poctiví nájemníci se díky ní mohou dočkat nižších jistot, což pro ně sníží jednorázovou finanční zátěž spojenou s nájemním bydlením.
Smluvní pokuta je opět povolena
Smluvní pokuty byly do konce roku 2013 běžnou součástí smluv o pronájmu nemovitosti. V roce 2014 je však zrušil nový občanský zákoník, aby narovnal nesouměrný právní vztah mezi majitelem a nájemcem. Pokud nájemní smlouva i přes zákaz smluvní pokutu obsahovala, taková pokuta byla neplatná. Letošní novela občanského zákoníku, jež vstoupila v účinnost 1. července, možnost smluvních pokut opět vrací.
„Jakkoliv to může vypadat, že novela zákona opět posílila stranu pronajímatelů, smluvní pokuty jsou i v zájmu poctivých nájemníků. Slouží totiž především jako ochrana pronajímatelů proti nepoctivým nájemcům, kteří porušují pravidla a dohody, a tím nájemní bydlení svým způsobem zdražují pro všechny. Bez možnosti smluvní pokuty měli pronajímatelé v ruce jen jedinou pojistku, a to takzvanou jistotu. Tu ale museli nájemníci složit naráz a předem, což pro ně mnohdy představovalo poměrně velkou finanční zátěž“, vysvětluje Štěpán Smoleja, vedoucí našeho právního oddělení.
Výše jistoty se bude sčítat se smluvní pokutou
Smluvní pokutu navíc novela občanského zákoníku limituje, a to právě ve spojitosti s výší jistoty. Tyto dvě položky nesmějí dohromady činit více, než kolik činí trojnásobek měsíčního nájemného. Navíc se přihlíží i k tomu, zda je smluvní pokuta v případě jejího uplatnění přiměřená prohřešku.
Chce-li si tedy pronajímatel do smlouvy prosadit smluvní pokutu, a přitom je již ujednána jistota ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, musí být tato jistota nejdříve snížena. Lze tedy sjednávat smluvní pokutu i jistotu současně, ale zároveň platí, že výše jedné částky omezuje tu druhou. Na smluvní pokutě se obě strany musí dohodnout v nájemní smlouvě.
V jakém případě je pronajímatel oprávněn udělit pokutu?
„Smluvní pokuta se nejčastěji uděluje za pozdní čí žádnou úhradu nájemného nebo zálohových plateb, porušování domovního řádu, rušení nočního klidu, znečišťování společných prostor, a za poškozování bytu či zpoždění s jeho odevzdáním zpět pronajímateli. Pokud se ale nájemník proti pokutě ohradí, bude nutné v konkrétních případech posoudit, zda je přípustná a v přiměřené výši,“ říká Štěpán Smoleja.
dTest vysvětluje, že například smluvní pokuta za nevymalování bytu může, ale nemusí být přiměřená. Záleží na konkrétní situaci. V případě, že nájemce změnil barvu výmalby nebo stav výmalby při skončení nájmu neodpovídá běžnému opotřebení, majitel může vymalování bytu či s ním spojenou pokutu vyžadovat – i v tomto případě je však nutné přezkoumat přiměřenost výše smluvní pokuty. Ta by v tomto případě měla přibližně odpovídat nákladům na výmalbu bytu, jinak je nepřiměřená a nájemce ji nemusí zaplatit.